The straight line

Asumisen kalleus on varmaankin suurin yksittäinen poliittinen kysymys Helsingissä. Vuokralla asuminen vie keskituloisen yksineläjän nettopalkasta hyvinkin puolet. Hintaero muihin Suomen kaupunkeihin on järjettömän suuri, ja monessa merkittävämmässä ja rikkaammassa Eurooppalaisessa kaupungissa pääsee asumaan halvemmalla.

Kalleutta ihmetellään suurena mysteerinä, ja yleisesti epäillään että rakennusyhtiöt ulosmittaavat kartellinomaisesti itselleen ylisuuria voittoja asuntoja omistavan luokan poliittisella hyväksynnällä. Miten Helsingissä voi olla kallista asua kun lentokoneesta katsottuna tilaa riittää? Hinnanmuodostuksessa on pohjimmiltaan kyse kysynnästä ja tarjonnasta, ja vaikka rakennusyhtiöiden maltillinen asenne keskinäiseen kilpailuun siihen todennäköisesti vaikuttaa, muitakin vaikuttavia tekijöitä on. Vaikeampaa on arvioida, miten suuri vaikutus kullakin tekijällä on.

Havaitsin viime kunnallisvaalien aikaan että moni poliitikko haluaisi puuttua asumisen kalleuteen, mutta heillä ei tuntunut olevan mielessä realistisia keinoja. Luettelen seuraavassa hintatekijöitä joilla on jokin poliittinen kytkös – kunnallispoliittinen tai valtakunnallinen. Ne eivät välttämättä ole asioita joihin mielestäni pitää tehdä muutos, mutta ovat kuitenkin kiistämättömiä taloudellisia tosiasioita asumisen hinnanmuodostuksen takana.

1. Tarjonnan vähentäminen Helsingin omalla sääntelyllä. Edullisia, markkinoiden vaatimia asuntoja on sitä vaikeampi rakentaa mitä enemmän epätehokkaita reunaehtoja annetaan. Osmo Soininvaara on kirjoittanut monesti:
   
   1. Pysäköintinormista (asuntojen yhteydessä on pakko rakentaa pysäköintipaikkoja, joista maksavat myös autottomat asukkaat) sekä
   2. Pinta-alanormista (rakennuttajilta edellytetään että aluekohtaiset asuntojen pinta-alakeskiarvot ovat 75 neliötä, mikä on epätehokasta, sillä pienempiä asuntoja halutaan enemmän).

   On myös tekijöitä joista ei poliittisista syistä kannata pitää niin paljon melua:

   3. Tiukat esteettömyysvaatimukset ovat kalliita ja tekevät jotkut rakennusratkaisut kokonaan mahdottomiksi. Tähän kuuluu myös hissipakko (tosin varmaankin uudisrakentamisessa hissejä rakennettaisiin aika universaalisti ilman pakkoakin).
   4. Kaupunki lisää tontinluovutusehtoihin tiettyjä energiatehokkuusnormeja, joiden noudattaminen ei välttämättä olisi asukkaan kannalta kannattavaa.
   5. Autoilun ulkoishaittojen maksattaminen ei-autoilijoilla, esimerkiksi melunormein. Aiheesta on kirjoittanut ansiokkaasti Ihmisten Kaupunki.
   6. Tämä on valtakunnallinen vaatimus, mutta sopii kuitenkin samaan sarjaan: väestönsuojavelvoite, joka on hintava ja mahdollisesti epätarkoituksenmukainen. Sitä on kritisoitu tarkemmin täällä.

2. Tarjonnan vähentäminen asunnonvuokrauksen sääntelyllä. Helsingissä on runsaasti asuntoja tyhjillään. Yleinen syy sille, että niitä ei haluta antaa vuokralle, on huoli hankalasta vuokralaisesta joka voi vahingoittaa huoneistoa, aiheuttaa häiriötä ja josta voi olla vaikea päästä eroon. Laki asunnonvuokrauksesta asettaa reunaehtoja sille, millaisia vuokrasopimuksia voidaan tehdä ja milloin asukkaan voi häätää. Lain on tarkoitus suojella vuokralla asuvia, mutta sen vaatimukset epäilemättä myös vähentävät vuokraamisen houkuttelevuutta, ja siten vaikuttavat tyhjien asuntojen määrään ja siten asumisen hintaan.
3. Kaavoitus. Kaupungilla on omat näkemyksensä siitä, millaista Helsinkiin rakennetaan, eikä se välttämättä osu yhteen Helsingissä asumisesta kiinnostuneiden ja rakentajien intressien kanssa. Helsinkiä on rakennettava melko harvaksi, liiaksi autojen ehdoilla ja ylipäätään liian hitaasti. Jos Helsinki todella on ilmasta katsottuna pelkkää korpea, eikö voisi ajatella että jossain olisi aina kaavoitettuna aluetta johon halukkaat voisivat rakentaa sellaista aluetta jolle kysyntää on?

   Mikko Särelä on kirjoittanut harvuuden merkityksestä erittäin havainnollisesti.

4. Kysynnän nostaminen asumisen subventoimisella. Poliitikot usein keksivät itsenäisesti tämän ajatuksen asumisen hinnan laskemiseksi, mutta se ei yleensä ottaen toimi. Jos asumisen subventoiminen ei suoraan lisää asuntojen rakentamista tai asuntojen vuokraamisen kannattavuutta, se vain nostaa hintoja ja vaikuttaa siihen, ketkä voivat Helsingissä asua.
   
   1. Kaupungin vuokra-asunnot. Noin joka kuudes helsinkiläinen asuu kaupungin omistamassa asunnossa. He asuvat kohtuullisen halvalla, mutta muut asunnot, ne joihin kuka tahansa voi muuttaa, kallistuvat. Koska tämä väite usein herättää hämmennystä ja kovaa vastustusta, selitän mekanismin yksityiskohtaisesti.

      Kuvitellaan että kaupunki luopuisi vuokra-asunnoista. Jos kuka tahansa voisi tehdä tarjouksen kaupungin vuokra-asunnosta, siellä nyt asuvista osa ei pystyisi kilpailemaan muiden halukkaiden kanssa, vaan he joutuisivat etsimään asuntoa jostain halvemmalta alueelta. Helsinkiin tällöin muuttavat olisivat niitä, joilla ei olisi aiemmin ollut varaa asua yksityisessä asunnossa Helsingissä – asumisen markkinahinta olisi siis laskenut.

   2. HITAS-järjestelmä. Sitä koskee käsittääkseni vastaava logiikka kuin edellistä kohtaa, sillä erotuksella että HITAS-asuntoja ei jaeta kaupungin poliittisen näkemyksen perusteella vaan sokeasti arpomalla se, ketkä pääsevät osalliseksi joskus räikeänkin alihintaisista asunnoista. Vaikka en kannata uhkapelejä, tämä on tavallaan kreisiydessään sympaattista verrattuna byrokratioiden yleensä läpitunkemattomaan ja mystiseen toimintaan.
   3. Muut asumisen tuet. Asumisen tukeminen lisää asumisen mahdollisuuksia Helsingissä vain sikäli kuin sen myötä kasvava hintataso tuo markkinoille ennen tyhjillään olleita asuntoja tai tekee uusien asuntojen rakentamisesta kannattavampaa. Muutoin se lähinnä on mekanismi järjestellä sitä, ketkä asuvat Helsingissä ja ketkä joutuvat asumaan heitä vähemmän miellyttävässä paikassa jossa hintataso on alempi.

      Eräs merkittävä mekanismi (tosin ei asukkaita järjestelevä) on se, että kaupunki omistaa suuren osan asuintonteista Helsingissä ja vuokraa niitä varsin huokeasti. Halvat vuokrat kapitalisoituvat korkeisiin asuntojen hintoihin. Niiden helsinkiläisten osuus joka asuu “täysin markkinaehtoisesti” on lopulta hyvin pieni.

5. Kysynnän nostaminen omistusasunnon asuntolainan korkojen verovähennysoikeudella. Tämä verovähennysoikeus menee etenkin Helsingissä suoraan asuntojen hintoihin, ja se ollaan ilmeisesti yleisesti havaittu huonoksi ideaksi ja siitä ollaan todennäköisesti luopumassa.
6. Tarjonnan vähentäminen verotuksella. Asunnon vuokratuotoista peritään pääomatulovero, joka on 30% tai 32% riippuen tulojen määrästä. Mitä korkeampi vero on, sitä houkuttelevampaa on pitää asuntoa tai ylimääräistä huonetta tyhjillään verrattuna sen vuokraamiseen.